الزام به تنظیم سند اعیانی
دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی و شرایط آن
1). معمولا در خصوص املاک، مالک عرصه(زمین) و اعیان(بنا) یک نفر است. اما در بعضی مواقع، بنای ساخته شده در یک زمین متعلق به مالک زمین نیست و شخص دیگری مالک آن است. در نتیجه سند مالکیت اعیان به صورت جداگانه صادر می‌شود.
2). این موضوع که بنای ساخته شده متعلق به شخصی غیر از صاحب زمین است به این خاطر بوده که شخصی که بنا را ساخته از طرف مالک اجازه ساخت داشته و می توانسته سند مالکیت اعیان از اداره ثبت بگیرد.
3). رایج‌ترین این موضوع معمولا در زمین‌های موقوفه است، به این نحو که مالک اداره اوقاف بوده و به مستاجر خود اجازه ساخت بنا و دریافت سند را می‌دهد.
4). صاحب بنای که در خصوص اعیان(ساختمان) خود سند دارد می‌تواند آن را به شخص دیگری انتقال دهد. در صورتی که سند اعیان را به نام خریدار منتقل نکند، خریدار می‌تواند الزام به تنظیم سند اعیانی را از فروشنده در دادگاه تقاضا کند.
5). در دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی، خواهان کسی است که به طریق قانونی ملک را خریداری کرده و خوانده شخصی است که سند اعیان به نام وی است.
6). ممکن است خریدار، اعیان را از شخصی خریداری کرده باشد که سند اعیانی به نامش نباشد. فروشنده نیز خودش از مالک اصلی، اعیان را خریده باشد.
در این صورت خریدار باید علاوه بر فروشنده مستقیم خود، صاحب اصلی که سند اعیانی در اداره ثبت به نامش است طرف دعوا به عنوان خوانده قرار دهد.
7). دقت کنید اگر ملک اعیانی را با یک یا چند واسطه از مالک اصلی اعیان خریداری می‌کنید، اسناد مالکیت و قراردادهای فروشنده مستقیم خود را به صورت دقیق ملاحظه کنید. توصیه این است که حتما با وکیل مشورت نمایید.
8). دادگاهی که به موضوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی رسیدگی می‌کند دادگاه محل وقوع ملک است.
9). هزینه دادرسی در دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی که باید پرداخت شود در مرحله بدوی معادل 5/ 3 درصد(سه و نیم درصد) از مبلغ ارزش منطقه‌ای ملک است. دقت داشته باشید که یک ملک در عرف و بنگاه‌های املاک یک قیمت دارد که خرید و فروش می‌شود.
برای هزینه دادرسی، ارزش منطقه‌ای ملاک است که قیمت آن بسیار پایین‌تر از قیمت عرفی است. ارزش منطقه‌ای ملک را دفاتر خدمات قضایی زمانی که دادخواست را می‌خواهید ثبت نمایید محاسبه می‌کنند.
10). اگر شما ملک را از شخصی خریداری کرده باشید که سند اعیانی به نامش نباشد و فروشنده خودش ملک را از مالک اصلی خریده باشد. در صورتی که شکایت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده و مالک اصلی، مطرح کنید. فروشنده مستقیم شما محکوم به پرداخت خسارات شما می‌شود و مالک اصلی محکوم به تنظیم سند به نام خریدار می‌شود.
11). چنانچه رای به به نفع خریدار مبنی بر الزام به تنظیم سند اعیانی صادر شود، بعد از اینکه رای در دادگاه تجدیدنظر قطعی شد و پرونده به دادگاه بدوی برگشت داده شد، خریدار باید به شعبه مراجعه کند و لایحه خود را مبنی بر صدور برگه اجرائیه به شعبه بدوی ارائه دهد.
شعبه بدوی برگه اجرائیه صادر می‌کند و به شخص محکوم ابلاغ می‌نماید که ظرف 10 روز نسبت به اجرای حکم باید اقدام کند. اگر در مهلت 10 روز شخص محکوم‌علیه، حکم را اجرای نکند خریدار باید به شعبه مراجعه کند و پرونده اجرایی در واحد اجرای احکام دادگاه تشکیل داده و از طریق اجرای احکام، حکم را اجرا نماید.
مطالب مرتبط: موارد رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی
نویسنده: محمدعلی پوریانیک وکیل ملکی