الزام به تنظیم سند
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و شرایط آن و نحوه اجرای حکم
چنانچه ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک، به نام شخصی ثبت شده باشد، مالک آن ملک فقط و فقط همان شخص است. در این صورت اگر شما با مبایعه‌نامه عادی، آن ملک را خریداری کردید، (فروشنده)مالک باید در زمانی که در قرارداد تعیین شده، ملک را به نام شما بزند.
حال اگر مالک به تعهد خود عمل نکند، شما می‌توانید شکایت حقوقی علیه مالک مطرح کنید در این صورت باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح کنید.
برخی اعتقاد دارند که برای محکم کاری علاوه بر شکایت الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای اثبات مالکیت ملک را نیز در همان دادخواست بهتر است مطرح کنیم.
نکات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
نکته اول: اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک، ثبت نشده باشد، نمی توانید این شکایت(دعوا) را مطرح کنید. در صورت مطرح کردن این دعوا در خصوص ملک ثبت نشده، دادگاه دعوای شما را رد می کند. برای طرح دعوای ملکی که ثبت نشده است، یادداشت زیر را مطالعه کنید:
https://pourya-vakil.com/zamaneesbatemalekiyat/
نکته دوم: دادگاه در این دعوا صرفا شخصی را که ملک به نام او ثبت است، محکوم می‌کند.
نتیجه اینکه اگر ملکی را از شخصی خریداری کردید و فروشنده مستقیم شما، آن ملک را از مالک اصلی خریداری کرده است، شما باید مدارک مالکیت فروشنده مستقیم خود را از وی بگیرید. چرا که اگر ملک به نام شما زده نشود، باید علاوه بر فروشنده مستقیم خود، از مالک اصلی که مال به نامش است نیز با هم شکایت کنید.
در این صورت مالک اصلی، محکوم به حضور در دفترخانه و تنظیم سند می‌شود و فروشنده مستقیم شما باید خسارات وارده به شما را پرداخت کند. البته باید درخواست خسارت را در دادخواست خود به همراه الزام به تنظیم سند بیاورید.
در نظر داشته باشید که دادگاه فورا از اداره ثبت، استعلام می‌گیرد. در صورتی که ملک به نام خوانده نباشد یا در رهن و بازداشت باشد، دعوی را رد می‌کند.
نکته سوم: چنانچه ملکی که خریده‌اید توقیف یا در رهن باشد، دادگاه دعوای شما را نمی‌پذیرد. توصیه می‌شود قبل از خرید ملک، حتما استعلامات لازم را بگیرید. البته در خصوص ملک رهنی یا بازداشتی، اگر شرایطش را داشتید، می توانید هم‌زمان با خواسته اصلی، الزام به فک رهن یا رفع بازداشت نیز بدهید.
نکته چهارم: حتما بدانید اگر ملکی را خریداری کرده‌اید که هنوز مقدمات صدور سند انجام نشده است، مانند صورت‌مجلس تفکیکی یا پایان کار، می‌توانید الزام فروشنده را به این موارد هم‌زمان با دادخواست الزام به تنظم سند بدهید.
نکته پنجم: اگر ملکی را خریدید و بعد از آن مالک، ملک را در رهن قرارداد، درخواست ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را از دادگاه بخواهید. با توجه به اینکه شما ملک را ابتدا خریده اید، دیگر مالک شما هستید و شخص فروشنده نسبت به ملک شما اقداماتی را انجام داده که مجاز نبوده است.
نکته ششم: در صورتی که مالی را خریداری کردید و در قرارداد خود، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند را مشخص نکردید. اصل بر این است که فروشنده فورا باید سند به نام شما بزند. در این خصوص شما باید ابتدا، اظهارنامه رسمی برای فروشنده ارسال کنید و رسما از او بخواهید در تاریخ معین در دفترخانه حاضر شده و ملک را به نام شما منتقل کند.
نکته هفتم: در این دعوا، الزام فروشنده به انتقال رسمی توابع ملک را نیز درخواست کنید. مثل پارکینگ، انباری و..
نکته هشتم: هزینه دادرسی در دعوای الزام به تنظیم سند که باید پرداخت می‌شود. در مرحله بدوی معادل 5/ 3 درصد(سه و نیم درصد) از مبلغ ارزش منطقه‌ای ملک است.
دقت داشته باشید که یک ملک در عرف و بنگاه‌های املاک یک قیمت دارد که خرید و فروش می‌شود. برای هزینه دادرسی ارزش منطقه‌ای ملاک است که قیمت آن بسیار پایین‌تر از قیمت عرفی است. ارزش منطقه‌ای ملک را دفاتر خدمات قضایی زمانی که دادخواست را می‌خواهید ثبت نمایید محاسبه می‌کنند.
اجرای حکم الزام به تنظیم سند:
1) زمانی که دادگاه رای به نفع شاکی(خواهان) صادر می کند. و دادگاه تجدیدنظر آن را قطعی می کند، پرونده را به دادگاه بدوی برمی گرداند.
2) در این صورت محکوم‌له (کسی که رای به نفعش صادر شده) یا خواهان، به دادگاه بدوی رفته و درخواست صدور برگه اجرائیه می‌کند.
3) برگه اجرائیه سندی است که به شخص محکوم‌علیه اعلام می‌کند تا ظرف مهلت 10 روز نسبت به اجرای حکم اقدام کند.
4) در صورتی که در مهلت اعلامی، محکوم‌علیه حکم را اجرا نکند، خواهان مجددا به دادگاه رفته و درخواست می‌کند پرونده اجرایی تشکیل شود.
5) دادگاه بدوی، خواهان را به قسمت اجرای احکام معرفی می‌کند تا پرونده تشکیل شود.
6) اجرای احکام بعد از تشکیل پرونده اجرایی به خواهان شماره پرونده و شماره بایگانی می‌دهد. سپس با دریافت نوبت از طریق سایت عدل ایران، به شعبه اجرای احکام مراجعه کرده و درخواست اجرای حکم می‌کند.
مطالب مرتبط: موارد رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
نویسنده: محمدعلی پوریانیک وکیل ملکی
لینک ویدئو مرتبط در آپارات: https://www.aparat.com/v/45hwY
ممنونم مفید بود??
متشکر از اظهار لطف شما