شرایط دعوای اثبات مالکیت ملک چیست؟
دعوای اثبات مالکیت
یکی از دعواها و اختلافات رایج در حال حاضر در کشور ما، دعوای اثبات مالکیت است. از آنجاییکه در سال‌های اخیر در بخش املاک، افزایش قیمت شدیدی را تجربه کرده‌ایم و از طرفی ابزارهای جدیدی آمده که حدود و ثغور املاک را به صورت دقیق اندازه‌گیری می‌کند، این دعوا بسیار شایع شده است. دعوای اثبات مالکیت، دارای شرایط خاصی است که خواهان بایستی آنها را رعایت کند. در صورت عدم رعایت شرایط آن، دادگاه، حکم به بی‌حقی خواهان صادر می‌کند. در ادامه شرایط این دعوا را مطالعه کنید.
زمانی که ملکی را از شخص می‌خرید و ملک مذکور در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نباشد و فروشنده ملک را به شما تحویل نمی‌دهد یا شخص دیگری، آن را تصرف می‌کند شما باید علیه شخصی که ملک را از او خریداری کرده‌اید و شخصی که آن را تصرف نموده، شکایت اثبات مالکیت ملک و خلع ید را مطرح کنید. توجه داشته باشید که اگر فروشنده، ملک را از شخص دیگری خریداری کرده بود، در هنگام معامله، مبایعه‌نامه قبلی فروشنده را نیز از او بگیرید. چون در این صورت باید فروشنده‌های قبلی که ملک را به فروشنده شما فروخته اند در شکایت خود بیاورید.
گاهی این اختلاف و دعوا، زمانی پیش می‌آید که شخصی تمام یا بخشی از ملک شما را تصرف می‌کند. در این صورت با توجه به اینکه ملک در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نیست، شاکی (خواهان) باید ابتدا مالکیت خود را ثابت کند.
دلیل اینکه مالکیت مالک در این املاک ثبت‌نشده، باید ثابت شود این است که تصرف ملک ثبت‌نشده دلیل مالکیت است و شخص مدعی باید برخلاف آن، مالکیت خود را ثابت کند. در حقیقت زمانی که شخصی مالی را در تصرف دارد، اصل بر این است که آن مال متعلق به فرد متصرف است. حال اگر شخص دیگری نسبت به آن مال ادعایی داشته باشد، باید ادعای خود را با دلیل ثابت کند. حال ممکن است زمین و ملک باشد یا خودرو و هر چیز دیگری. اما اگر یک ملک در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت باشد، مالک کسی است که ملک به نامش ثبت است. در نتیجه نیازی به اثبات مالکیت نیست.
دادگاه بعد از اینکه به موضوع شما رسیدگی کرد و مدارک شما را کافی دانست رای به مالکیت شما می‌دهد. به محض اینکه رایی به نفع خود مبنی بر اثبات مالکیت از دادگاه گرفتید و قطعی شد، شما مالک رسمی ملک خواهید بود. در این موضوع رای دادگاه صرفا جنبه اعلامی داشته و نیازی به صدور اجرائیه نیست. یعنی دادگاه صرفاً، نظر خود را برای بقیه اعلام می‌کند.
خوانده دعوای اثبات مالکیت.: در این دعوا خوانده کسی است که ملک را به خواهان فروخته است. چنانچه فروشنده نیز خودش ملک را از شخص دیگری خریده باشد شما باید خریدار قبل از فروشنده خود را نیز به عنوان خوانده قرار دهید.
نکته مهم: خواهان در دعوای اثبات مالکیت ملک باید تمامی افرادی که ملک دست آنها بوده، به عنوان خوانده قرار دهد.
مدارک دعوای اثبات مالکیت: برای طرح دعوای اثبات مالکیت لزوما نیازی نیست که شما مبایعه‌نامه داشته باشید. عقد بیع ممکن است شفاهی هم ایجاد شود فقط اثبات کردن آن ممکن است کار سختی باشد.
نکات مربوط به اثبات مالکیت
1- نکته اول: شما نمی توانید در خصوص ملکی که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت است دادخواست اثبات مالکیت بدهید. چرا که دادگاه سریعا شکایت شما را رد می کند. در نتیجه این شکایت صرفا در مورد املاکی است که در اداره ثبت اسناد، ثبت نیست. ضمنا اگر شما ملکی را با مبایعه‌نامه عادی خریده باشید و شخصی ملک را تصرف کند شما نمی‌توانید تحت عنوان خلع ید، شخص متصرف را از ملک، بیرون کنید. خلع ید یعنی خارج کردن ملک از دست متصرف است. برای اینکار حتما ابتدا باید مالکیت شما بر ملک ثابت شود. مالکیت شما با مبایعه‌نامه عادی فقط در دادگاه قابل اثبات است. (طرح دعوای اثبات مالکیت) اما اگر در خصوص مالکیت خود، سند رسمی داشتید مستقیما می‌توانستید دعوای خلع ید مطرح کنید.
2- نکته دوم: در خصوص دعوای اثبات مالکیت ملک، لزوما نیازی نیست که مبایعه‌نامه‌ای در بین باشد، اثبات مالکیت ممکن است با روش دیگری نیز قابل اثبات باشد.
3- نکته سوم: اگر ملکی که خریداری کرده‌اید در اداره ثبت اسناد، ثبت نشده و شخص دیگری آن را تصرف کرده است، می‌توانید هم زمان با شکایت اثبات مالکیت، خلع ید از ملک را نیز مطرح کنید.
4- نکته چهارم: در صورتی که ملکی ثبت نشده باشد و در تصرف شخصی باشد، اصل بر آن است که شخص متصرف، مالک است، مگر اینکه شخص دیگری مدارک و مستندات مالکیت داشته باشد و طرح دعوا بکند.
5- نکته پنجم: این دعوا در دادگاهی مطرح می‌شود که ملک در حوزه آن باشد.
تماشای ویدئو زیر با موضوع شرایط دعوای اثبات مالکیت و خلع ید
مطالعه در سایت medium، مطالعه در لینکدین
نویسنده: محمدعلی پوریانیک وکیل ملکی
عالی مثل همیشه مطالب کاملا آموزنده
ممنون از توجه شما