خیار در قانون مدنی و انواع آن

خیار در قانون مدنی و انواع آن

خیار یا خیارات چیست؟

     در این یادداشت شما با خیار در قانون مدنی و انواع آن آشنا می‌شوید. در قانون فعلی خیار به زبان ساده یعنی حق به هم زدن قرارداد توسط یک طرف قرارداد. خیار در قراردادهایی وجود دارد که طرفین نمی‌توانند آن را به هم بزنند، در اصطلاح حقوقی به آن‌ها قراردادهای لازم می‌گویند. مثل عقد بیع، اجاره و…

انواع خیارات در حقوق و قانون:

در حقوق ما 12 خیار وجود دارد:

1- خیار مجلس:

زمانی که دو نفر می‌خواهند معامله‌ای انجام دهند و مالی را خرید و فروش کنند، مطابق قانون تا زمانی که در جلسه معامله هستند و جلسه را ترک نکرده‌اند، می‌توانند معامله را به هم بزنند. به این حق فسخ در جلسه معامله، خیار مجلس می‌گویند. خیار مجلس فقط در بیع (خرید و فروش) وجود دارد. (ماده 397 قانون مدنی)

2- خیار حیوان:

اگر دو نفر حیوانی را معامله کنند، به عنوان مثال گوسفند، اسب، گاو…کسی که حیوان را می‌خرد تا سه روز می‌تواند معامله را فسخ کند. یعنی حیوان را پس دهد و پولش را بگیرد. به این حق فسخ، خیار حیوان می‌گویند. (ماده 398 قانون مدنی)

3- خیار شرط:

زمانی که دو نفر با هم معامله می‌کنند و توافق کنند که هر دو نفر یا یکی از طرفین، برای مدت مشخص (یک هفته یا یک ماه و…)، حق داشته باشد قرارداد را به هم بزند (فسخ کند). به این توافق، خیار شرط می‌گویند. یعنی حق برهم زدن قرارداد بدون هیچ دلیلی برای مدت معین.

مثال: خانه‌ام را به شما می‌فروشم و تا 1 ماه حق دارم معامله را فسخ کنم. یا هر دو تا 1 ماه می‌توانیم معامله را به هم بزنیم. مواد 399، 400 و 401 قانون مدنی)

نکته: معمولاً در دفاتر املاک، شرطی در قرارداد می‌گذارند به نام «حق پشیمانی». به این صورت که تا 1 ماه، هر کدام از طرفین معامله پشیمان شد باید مبلغی را به طرف دیگر بدهد.

نکته دوم: اگر طرفین معامله مدتی را برای برهم زدن قرارداد بیان نکنند، قرارداد باطل است. متأسفانه قراردادهایی که در دفاتر املاک بسته می‌شود بدون توجه به این موضوع، حق پشیمانی را بدون ذکر مدت، در قرارداد می‌آورند. مثلاً به صورت کلی شرط می‌کنند اگر یکی از طرفین پشیمان شد باید مبلغی را به دیگری بدهد. اما مشخص نمی‌کنند تا چه زمان این از این حق می‌توانند استفاده کنند. در این صورت عقد از نظر حقوقی باطل می‌شود.

4- خیار تأخیر ثمن:

در صورتی که خریدار در مدت سه روز بعد از قرارداد، پول فروشنده را ندهد، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند. در نتیجه خیار تأخیر ثمن یعنی حق برهم زدن قرارداد توسط فروشنده به دلیل تأخیر بیش از 3 روز در پرداخت ثمن. این حق فقط برای فروشنده است.

مثال: شما به مغازه مبل‌فروشی مراجعه می‌کنید و یک دست مبل از فروشنده می‌خرید و قرارداد می‌بندید. شما به عنوان خریدار باید ظرف سه روز بعد از قرارداد پول مبل را پرداخت کنید در غیر این صورت فروشنده بعد از گذشت سه روز می‌تواند مبل شما را به دیگری بفروشد. اگر توافق کرده باشید که خریدار می‌تواند بخشی از پول را موقع تحویل درب منزل پرداخت کند، فروشنده حق فسخ را ندارد و باید کالا را تحویل دهد و پولش را بگیرد. (مواد 402 تا 409 قانون مدنی)

نکته اول: اگر خریدار برای پرداخت پول ضامن بدهد و ضامن پول را پرداخت نکند، حق فسخ ساقط می‌شود. همچنین اگر فروشنده، پول را حواله بدهد هم حق فسخ ساقط می‌شود.

نکته دوم: بعضی از کالاها زود فاسد می‌شود. مثل سبزیجات. در اینجا قانون گفته از تاریخی که کالا شروع به فاسد شدن شد، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند و نیازی نیست 3 روز صبر کند.

5- خیار رؤیت یا تخلف از وصف:

اگر شما مالی را بر اساس اوصافی که به شما داده‌اند خریده‌اید یا از روی نمونه خریده‌اید، در صورتی که موقع تحویل مال متوجه شوید که مطابق اوصاف یا نمونه نبوده، می‌توانید قرارداد را فسخ نمایید. (مواد 410 تا 415)

مثال: شما به دنبال اجاره یا خرید ملکی هستید. فروشنده ملک خود را با شرایط خاصی برای شما معرفی می‌کند. شما بعد از شنیدن وصف معامله، با توجه به اعتماد به فروشنده با وی معامله می‌کنید. بعد از اینکه ملک را بازدید می‌کنید متوجه می‌شود مطابق تعریف فروشنده نیست. شما حق فسخ معامله را دارید. یا مثلا شخصی یک نمونه برنج به شما نشان می‌دهد و شما 100 کیلو خریداری می‌کنید. بعد از تحویل برنج، متوجه می‌شوید مطابق نمونه نیست. در این صورت هم شما حق فسخ معامله دارید.

نکته: این خیار به محض اینکه طرف متوجه شد باید اجرا کند و اگر صبر نماید، حق فسخ ساقط می‌شود.

6- خیار غَبن:

غبن به معنای ضرر است. اگر شخصی اطلاعی از قیمت مال خود نداشته باشد و آن را بفروشد بعداً متوجه شود که خیلی ضرر کرده است، می‌تواند معامله را فسخ کند. در عرف می‌گویند باید ضرر فاحش باشد. یعنی ضرر زیاد باشد. مقدار ضرر زیاد را عرف تعیین می‌کند. معمولاً بیش از 20 درصد ضرر را ضرر زیاد(فاحش) می‌گویند. در نتیجه خیار غبن یعنی حق فسخ قرارداد توسط شخصی که قیمت مال خود را نمی‌دانسته و در معامله ضرر زیادی کرده است. (مواد 416 تا 421 قانون مدنی)

نکته اول: در خیار غبن باید شرایط معامله را در نظر گرفت. به عنوان مثال شخصی در شرایط اضطراری مال خود را با قیمت کمتری می‌فروشد. هر چند ضرر زیادی بکند اولا به دلیل آگاهی خود و دومآ به خاطر شرایط قرارداد. حق فسخ ندارد.

نکته دوم: اگر خریدار ضرر فروشنده را بدهد، حق فسخ ساقط نمی‌شود. مگر اینکه ضررکننده راضی شود.

7- خیار عیب:

زمانی که در یک معامله، یکی از دو طرف، کالای معیوبی دریافت کند، و اطلاعی نسبت به عیب کالا نداشته باشد، حق فسخ معامله را دارد. (مواد 422 تا 437 قانون مدنی)

8- خیار تدلیس:

زمانی که شخصی در معامله‌ای عملیاتی انجام می‌دهد که باعث فریب طرف مقابل می‌شود، شخص فریب خورده می‌تواند قرارداد را با استفاده از خیار تدلیس، یک طرفه فسخ کند. (مواد 438 تا 440 قانون مدنی)

9) خیار تَبَعُض صَفقه:

تبعض به معنای بعض بعض یا تیکه تیکه است. صفقه هم به معنای معامله و یک معنای دیگر آن کالا است.

این خیار زمانی است که بخشی از معامله باطل است و بخشی از آن صحیح است. مشتری می‌تواند معامله را فسخ کند.

به عنوان مثال فروشنده 1 گوسفند و 1 گاو را به خریدار می‌فروشد. به ناگهان گوسفند از بین می‌رود. در این صورت خریدار با توجه به خیار تبعض صفقه حق فسخ دارد. (مواد 441 تا 443 قانون مدنی)

10) خیار تخلف از شرط:

در صورتی که در یک معامله شروطی ذکر شود و شرط شود در صورت عدم انجام تعهد، طرف دیگر حق فسخ دارد. به آن خیار تخلف از شرط می‌گویند. مثلا فروشنده شرط می‌کند اگر چک خریدار پاس نشود حق فسخ قرارداد را دارد. در صورتی که چک پاس نشود خیار تخلف از شرط شکل گرفته و فروشنده می‌تواند آن را فسخ کند. (ماده 444 قانون مدنی)

11) خیار تفلیس:

در صورتی که یکی از طرفین مفلس شود، یعنی بی‌پول و ندار شود، طرف دیگر می‌تواند معامله را فسخ کند.

مثلا فروشنده ماشین خود را به مشتری می‌فروشد، مشتری سرمایه و پول خود را از دست می‌دهد در این صورت فروشنده می‌تواند معامله را فسخ نماید. (ماده 380 قانون مدنی)

 12) خیار تعذر تسلیم:

هر کدام از طرفین معامله که نتوانند مورد معامله را تسلیم کنند این خیار ایجاد می‌شود و طرف دیگر می‌تواند معامله را فسخ نماید. (ماده 488 و 528 قانون مدنی)

نکته : وقتی در قرارداد می گویند «اسقاط کافه خیارات» در تمامی 12 خیاری که ذکر شد ساقط شود. برای مطالعه دقیق برای این عبارت یادداشت مربوطه را مطالعه نمایید. همچنین برای آگاهی از اینکه چگونه می‌توان قراردادی را فسخ کرد به یادداشت «نحوه فسخ قرارداد» مراجعه کنید.

مشاهده ویدئو مرتبط  در آپارات

نویسنده محمدعلی پوریانیک