تفاوت مبایعه نامه با قولنامه
فرق مبایعه‌نامه با قولنامه چیست؟
برای فهمیدن تفاوت مبایعه نامه با قولنامه ابتدا یک نکته مهم را باید بدانیم.
نکته مهم: در تمامی موارد وقتی شخصی بخواهد با شخص دیگری قرارداد ببندد به دنبال رسیدن به یک هدف است. در نتیجه قصد و نیت شخص، مهمترین موضوع در قرارداد می‌باشد. لذا آنچه اهمیت دارد قصد و نیت طرفین برای انجام یک عمل است. به این مسئله «قاعده قصد» می‌گویند. در اصطلاح حقوقی می‌گویند: «العقود تابعه للقصود». به زبان ساده یعنی «قراردادها از قصد و نیت پیروی می‌کنند» چون در حقیقت قصد و نیت باعث ایجاد یک قرارداد می‌شود.
مثال: شما می‌خواهید مکانی را اجاره کنید، یعنی قصد دارید مکانی را اجاره کنید در نتیجه قرارداد اجاره می‌بندید. شما قصد خرید خانه دارید، قرارداد بیع می‌بندید. شما قصد دارید برای یک شخص کاری انجام دهید قرارداد جعاله می‌بندید یا قرارداد پیمانکاری منعقد می‌کنید.
عنوان قرارداد ملاک است یا محتوای آن؟
نکته بسیار مهم: با توجه به قاعده قصد که در بالا توضیح دادیم نتیجه می‌گیریم که عنوان یک قرارداد مهم نیست و محتوای قرارداد مهم است. هر چند باید عنوان قرارداد با محتوای آن ارتباط کامل داشته باشد. به عنوان مثال شما قصد خرید خودرو دارید و قراردادی با فروشنده منعقد می‌کنید اما عنوان قرارداد را به جای مبایعه‌نامه، به اشتباه اجاره می‌گذارید. در صورتی که متن قرارداد خرید فروش خودرو است. در اینجا با توجه به قصد و نیت شما، محتوای قرارداد ملاک می‌باشد نه عنوان قرارداد.
قولنامه چیست؟
قولنامه: قولنامه به زبان ساده زمانی که دو نفر به یکدیگر قول می‌دهند معامله‌ای را در آینده انجام دهند به این توافق قولنامه می‌گویند. به عنوان مثال مهدی با محمد توافق می‌کنند که مهدی، ملک محمد را خریداری کند. قولنامه در حقیقت «تعهد به انجام معامله است» نه خود معامله.
به زبان دیگر با قولنامه، طرفین قرارداد، مالک مال نمی‌شوند.
مبایعه‌نامه چیست؟
مبایعه‌نامه: به زبان ساده زمانی که دو نفر خرید و فروشی انجام می‌دهند به آن مبایعه‌نامه می‌گویند. در مبایعه‌نامه از الفاظ «خریدم» و «فروختم» استفاده می‌شود. در حقیقت یک مالی (ملک، خودرو و…) وجود دارد، خریدار بابت آن پول پرداخت می‌کند و فروشنده مال خود را می‌فروشد. اما قولنامه صرفاً دو طرف مستقیم مالی را خرید و فروش نمی‌کنند و صرفاً تعهد می‌کنند در آینده مال مورد نظر را خرید و فروش کنند.
به زبان دیگر اگر دو نفر مبایعه‌نامه ببندند، به محض اینکه قرارداد را امضاء کنند خریدار مالک مال می‌شود و فروشنده مالک پول.
ماهیت قولنامه‌های بنگاه املاک
تذکر: در تمامی بنگاه‌های املاک، خرید و فروش مطابق با اسنادی انجام می‌شود که در عنوان آن «قولنامه» نوشته شده است، حال سوالی که پیش می‌آید این است که تکلیف این معاملات چیست؟
پاسخ: همانطور که در بالا توضیح دادیم محتوای یک توافق مهم است نه عنوان آن. چرا که محتوای توافق بر اساس قصد و نیت دو طرف شکل می‌گیرد. این «قولنامه» هایی که در دفاتر املاک نوشته می‌شود در حقیقت «مبایعه‌نامه» است. چرا که قصد طرفین خرید و فروش ملک بوده و محتوای آن نیز خرید و فروش ملک است و صرفاً عنوان آن قولنامه بوده ولی محتوای آن مبایعه‌نامه است. در این اسناد، خریدار و فروشنده مالی معینی را با قیمت مشخص خرید و فروش می‌کنند، نه اینکه بخواهند قول بدهند در آینده مالی را معامله کنند.
نکته مهم: در مبایعه‌نامه باید، مال مورد معامله، مشخص و معین باشد. مالی را که هنوز وجود خارجی ندارد، نمی‌توان فروخت. در نتیجه اگر شخصی آپارتمانی را که هنوز وجود خارجی ندارد بفروشد، معامله باطل بوده مگر اینکه در قالب قرارداد پیش فروش، اقدام نماید.
نکته مهم: در عرف جاری وقتی فردی برای معامله به بنگاه املاک مراجعه می‌کند و بیعانه پرداخت می‌کند در حقیقت قول می‌دهد که مجددا مراجعه کند و قرارداد خود را ببندد. به این توافق پیش از قرارداد اصلی، قولنامه می‌گویند.
مطالب مرتبط: صفحه یادداشت‌های حقوقی
نویسنده محمدعلی پوریانیک، لینک آپارات